Prêt Immobilier
Renégocier mon prêt : comment réduire mes mensualités ?


En cas d’accident de la vie ou d’accumulation de crédit, les mensualités peuvent devenir difficiles à payer pour l’emprunteur. Dans certaines situations, l’emprunteur peut se retrouver en grosse difficulté parce qu’il a plusieurs crédits sur les bras ou tout simplement parce qu’il a du faire face à un redressement fiscal ou un divorce qui a coûté cher. Les aléas de la vie qui provoquent des prélèvements mensuels autorisés peuvent réduire fortement le pouvoir d’achat de l’emprunteur. Pour différentes raisons, il est donc possible d’envisager une réduction des mensualités de crédit.

La première solution dans ce cas de figure est de renégocier un « rachat de crédit ». Cette méthode va demander l’intervention d’une autre banque que celle avec laquelle vous avez souscrit votre contrat de prêt. Mais il faut bien comprendre son mode de fonctionnement avant de se lancer. Il faut avant tout regrouper tous les crédits (si vous avez plusieurs) en un contrat unique. Ensuite, il convient de négocier le taux d’emprunt et les frais du nouveau prêt (avec la nouvelle banque). Plus la différence entre les deux taux sera signifiante, plus il sera possible de gagner un peu d’argent. Enfin, il faut penser aussi à rééchelonner les échéances. Cette démarche permet de réduire les mensualités de 30 à 60%, ce qui est phénoménale. A supposer qu’un emprunt de 100 000 euros à 3.80% sur 20 ans avec des mensualités de 595 euros, pourrait être réduit entre 416.5 euros et 355 euros après renégociation.
La pratique du rachat de crédit permet de rééquilibrer un budget (les dépenses seront minimum égales aux gains), d’augmenter votre pouvoir d’achat (dégager un bénéfice à la fin du mois qui sera épargné) et avoir un niveau d’endettement raisonnable (inférieur à 33% des revenus). Toutefois, il faut être prudent car avec l’étalement dans le temps de vos mensualités, vous allez payer beaucoup plus d’intérêts. Ce qui signifie que votre prêt au final vous coûtera d’avantage plus cher et vous endettera plus longtemps.
Il est donc fortement conseillé d’y avoir recours qu’en vrai cas de besoin. Les fins de mois difficile, le financement d’un nouveau projet, les modifications de revenus, sont autant d’éléments déclencheurs qui peuvent justifier ce rachat de crédit.
Pour réduire vos mensualités, vous disposez aussi de la possibilité de renégocier une baisse de votre taux d’emprunt auprès de votre banquier. Certes il ne sera pas très enthousiaste à l’idée de perdre de l’argent mais on gagne toujours à parler de nos difficultés passagères avant de prendre une décision. Cette démarche risque d’être très difficile étant donné que cela n’entre pas dans ses objectifs de vente et que les taux sont déjà historiquement très bas.
Faire part de vos difficultés à la nouvelle banque n’est pas plus mal, car réduire ses mensualités est une bonne chose mais à condition que l’opération soit vraiment rentable. Elle fera tout pour vous compter parmi ses clients y compris une bonne réduction du taux d’emprunt. Un bon taux de rachat de crédit se négocie avec une différence de 0.5 à 1point par rapport à l’ancien. Il ne faut pas oublier de renégocier les frais du rachat de crédit.


Contrat de prêt immobilier : où trouver les meilleurs conseils pour économiser ?




Les emprunteurs avisés savent qu’avant de signer le contrat de prêt, il existe plusieurs étapes à suivre. Premièrement, il faut définir les besoins du projet. Cette étape doit être effectué avec soin. Il est possible de le faire soi-même. Définir les besoins revient à estimer le capital à emprunter. Il doit essentiellement comprendre le prix d’acquisition du bien, les frais des travaux éventuels, le montant global des assurances, les frais bancaires, et bien d’autres frais divers. Il est possible de trouver des références citant les éléments qui composent généralement un capital de prêt.

Pour monter un dossier financier, il est aussi possible de faire appel à un professionnel du crédit : le courtier. Son rôle d’intermédiaire lui permet de connaître exactement les diverses points qu’exigent une telle démarche. Deuxièmement, le courtier peut aussi conseiller l’emprunteur sur les démarches à faire pour améliorer son profil. Les conseils peuvent concernés par exemple l’amélioration du taux d’endettement, la présentation des apports personnels, l’estimation exacte des revenus de l’emprunteur.
La troisième étape consiste à choisir l’offre idéale. Une fois encore, les conseils d’un courtier sont judicieux. Il connait en effet les meilleures opportunités à saisir sur le marché du prêt immobilier. Il est au courant de toutes les nouveautés et les évolutions. Il a une vision plus objective sur la question ce qui explique que ces conseils peuvent être très judicieux. Bien sur, l’emprunteur a le dernier mot mais le courtier est surtout là pour exposer les différents avantages et inconvénients de chaque offre. Il n’y a rien de mieux qu’un courtier pour démêler les propositions et distinguer les vraies offres de qualité. Une offre de qualité présente souvent un taux d’intérêt bas ainsi que des frais bancaires et divers abordables.
Quatrièmement, lors de la signature du contrat de prêt, il est encore nécessaire d’avoir de bonnes références. Les non initiés ont besoin de savoir qu’il existe des points essentiels à négocier dans le contrat de prêt. Les clauses couvrant les garanties, les assurances et les indemnités ont font parties. Une fois de plus, un courtier peut apporter des éclaircissements sur ces différents points. Les négocier auprès de la banque permet d’économiser de l’argent. En plus, d’apporter des conseils précieux, le courtier peut aussi aller plus loin en négociant directement avec la banque. L’emprunteur ne peut trouver que des avantages à laisser le courtier négocier étant donné qu’il dispose d’une marge de manœuvre plus importante.
Cinquièmement, la banque n’est pas la seule institution auprès de laquelle vous aurez besoin d’aide et de conseils. Comme l’assurance représente une part importante, il faut noter qu’il est préférable d’être bien informer sur les différentes offres disponibles. Le courtier en prêt immobilier peut être aussi dans la plupart des cas un courtier en assurance. Il peut au mieux vous conseiller sur la meilleure offre qui correspond à vos besoins et qui soit avantageux financièrement. Le courtier peut juger par rapport à votre profil de la nature des assurances dont vous aurez besoin, s’il vous faut une assurance globale, ou alors des assurances complémentaires.
Pendant l’exécution du contrat, le courtier est toujours indispensable pour signaler des améliorations éventuelles qui pourraient être apportés au contrat en cours. Bien sur, son rôle se limite à des conseils mais il peut éventuellement mener une opération de rachat de crédit en cas de besoin.
Au final, en suivant toutes ces étapes correctement et en faisant appel à un courtier même juste en tant que conseiller, l’emprunteur peut économiser des centaines d’euros voire des milliers sur toute la durée de son emprunt. 

 
Mon apport : comment souscrire un prêt immobilier sans apport personnel ?

A priori, le banquier ne prête que lorsque le projet de l’emprunteur est réaliste et surtout lorsque ce dernier dispose déjà d’un capital de départ pour sa réalisation. Ce capital est censé financer le projet à hauteur de 10% minimum. Mais pour favoriser un dossier, un apport situé entre 20 et 30% du capital emprunté est préférable. Il est rare que la banque accepte de prêter sans cette condition. En effet, l’apport personnel n’est autre qu’une garantie de plus pour la banque.
Toutefois, la souscription à un prêt immobilier sans apport personnel passe par plusieurs conditions. Il faut maîtriser son dossier sur le bout des doigts. Il est clair que le banquier a besoin d’arguments pour faire confiance. Pour cela, vous aurez besoin non seulement de montrer pattes blanches mais surtout vous aurez besoin d’avoir un bon dossier.
Un bon dossier signifie 3 choses : un taux d’endettement acceptable, un revenu stable et enfin, un apport personnel de 20% du montant emprunté minimum.
Un bon niveau d’endettement signifie que vos actifs doivent être plus importants que votre passif. En somme, si vous cumulez plusieurs crédits à la consommation, vous risquez fort de voir votre taux d’endettement s’alourdir et vos chances, compromises.
Un revenu stable est une garantie supplémentaire pour votre banquier. Il peut exiger un examen approfondi de votre situation professionnelle afin de déterminer l’évolution de votre activité. Votre ancienneté, votre secteur d’activité sont autant de facteurs qui vont influer sur sa décision.
Pour l’apport personnel, un ménage qui ne dispose pas d’épargnes reste en grande difficulté. Tous les épargnes du ménage peuvent être considéré comme des apports personnels (épargne retraite, compte épargne personnel, etc.), ainsi que les héritages et donations, mais aussi les crédits à taux réduits (Epargne logement, etc.).Si vous ne disposez ni d’épargne, ni d’héritage, sachez que pour bénéficier d’un crédit à taux réduits ou d’un crédit à taux zéro, il faut obligatoirement répondre à certains critères (généralement sociaux). Il peut arriver que vous n’entrez dans aucune catégorie et dans ce cas, que vous ne pouvez bénéficier d’un crédit à taux zéro car vous gagnez assez. Dans ce cas, il vous suffit d’en apporter la preuve lors de votre souscription à un prêt immobilier. La dernière solution à laquelle vous puissiez avoir recours est de faire appel à un courtier qui saura parfaitement défendre les points forts de votre dossier.
Un prêt sans apport personnel a plusieurs conséquences. Premièrement, la procédure administrative risque d’être plus lourde. La banque exigera d’avantage d’assurances et de garanties pour couvrir le risque de non remboursement. Il peut donc arriver que les frais relatifs à ces deux éléments augmentent sensiblement. Une meilleure assurance signifie de meilleures conditions de couverture et donc des frais plus élevés.
En outre, l’absence d’apport personnel a des conséquences financières importantes puisque le capital à rembourser reste très élevé. L’intégralité du prix d’acquisition ainsi que les travaux à réaliser seront donc entièrement financer par le prêt. Cette option est plus facilement envisageable pour deux cas uniquement. Premièrement, lorsque le prêt à souscrire représente un faible montant proportionnel aux revenus du ménage et qui n’entame pas le taux d’endettement de ce dernier. Puis deuxièmement, la banque peut prêter sans apport dans le cas d’un achat neuf pour éviter les travaux supplémentaires qui viennent alourdir les charges.
En résumé, à termes, emprunter sans apport est beaucoup plus difficile et surtout revient beaucoup plus cher.



 
 
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